Estafas inmobiliarias: el costo social del sueño de vivienda
Por Estefanía Sánchez, Lizeth Muñetones, Juliana Gaviria
El artículo 51 de la Constitución Política es claro: “Toda persona en Colombia tiene derecho a una vivienda digna.” Sin embargo, este principio legal choca con una realidad en la que acceder a un hogar se ha convertido en un lujo. Para los sectores más desfavorecidos, lejos de ser una garantía estatal, la posibilidad de contar con un techo propio representa un anhelo de estabilidad que el mercado inmobiliario arrebata de manera sistemática.
Mientras los precios de las propiedades aumentan sin freno y las condiciones de acceso excluyen a los sectores más vulnerables, familias enteras ven cómo el sueño de tener un espacio seguro y estable se desvanece ante obstáculos que perpetúan la desigualdad. En este contexto de desesperación surgen prácticas delictivas que agravan la crisis para estos sectores poblacionales: la estafa inmobiliaria y el loteo ilegal, donde terrenos en su mayoría públicos protegidos son vendidos como “oportunidades” para obtener una casa.
La magnitud del problema ha llevado a concejales de Medellín, como Claudia Carrasquilla Minami, a ejercer control político y visibilizar este fenómeno. En entrevista para Sextante, la concejala detalló cómo su curul se ha convertido en una plataforma de denuncias ciudadanas.
“Mientras Colombia necesitará 23.5 millones de hogares para el año 2035 (proyecciones Camacol, 2024) pese a la caída del 13.7% en natalidad y la migración neta negativa, la demanda insatisfecha de vivienda sigue alimentando un mercado paralelo donde las estafas proliferan.”
El primer acercamiento a la problemática de Carrasquilla Minami en su rol como concejal, fue con un corregidor quien alertó en una sesión del concejo sobre un caso en la comuna 16 Belén, exactamente en el barrio Aguas Frías. Allí, un individuo se autoproclamó dueño de un terreno público que, en realidad, pertenece al Distrito de Medellín, vendiéndolo a familias que buscan un hogar. Este caso fue la punta del iceberg que impulsó a la concejal Carrasquilla y su equipo a profundizar y hacer las denuncias pertinentes.
Modus operandi de las mafias
A través de una búsqueda exhaustiva, el equipo de la concejal descubrió que el problema no se limitaba a un solo individuo apropiándose de un terreno, sino que iba más allá. En articulación con la Fiscalía, los corregidores y otras entidades, se determinó que el loteo ilegal funciona como una fuente de financiación para estructuras criminales. Según la concejal, se ha identificado un entramado delictivo en el que participan abogados a quienes ellos llaman “tierreros”, que son parte de organizaciones criminales y particulares, quienes engañan a las personas a quienes le venden predios ajenos o incluso públicos.
Aunque la ley permite desalojar invasiones en 48 horas, la falta de capacidad operativa de las autoridades lo hace inviable. Además, los “tierreros” aprovechan herramientas legales como las declaratorias de pertenencia para justificar posesiones ilegítimas, mientras la corrupción en trámites de remoción y las barreras burocráticas originadas en la descoordinación entre instituciones, frena las acciones legales en su contra. “Estos delincuentes conocen la norma mejor que las víctimas”, advierte la concejal Claudia Carrasquilla.
Un ejemplo escalofriante es el de “La Sagrada Familia”, un grupo familiar que operaba en Buenos Aires y los barrios aledaños. Según esta red integrada por la abuela, la hija, dos nietos y un yerno, no solo estafaban a sus víctimas vendiendo lotes o robando sus viviendas, sino que eliminaban a quienes intentaban reclamar. “Nos citaban en terrenos vacíos con la excusa de firmar documentos, pero era una trampa. Logré escapar cuando un vecino me advirtió”, relata una mujer habitante sobreviviente de la Comuna 9, cuyo nombre omitimos para proteger su identidad.
El artículo 135 del Código Nacional de Policía, sanciona comportamientos que atentan contra la integridad urbanística, como la parcelación, construcción ilegal, intervención y el uso indebido del inmueble, con medidas correctivas que incluyen multas y demolición de obras.
Además, el Código Penal Colombiano, en su artículo 367, tipifica el delito de invasión de tierras edificadas y seguidamente en su artículo 367a, tipifica el delito de urbanización ilegal, por lo que los presuntos infractores de las normas urbanísticas podrían enfrentar además de multas, penas privativas de la libertad.
La urgencia de una intervención efectiva
Según la Alcaldía de Medellín ha fortalecido la estrategia contra construcciones ilegales mediante monitoreo aéreo y terrestre principalmente en 65 puntos críticos de la ciudad. Con 1.238 inspecciones realizadas en lo que corre el año, las autoridades priorizan el borde urbano rural, donde se concentran más invasiones, para proteger tanto a los ocupantes de asentamientos en zonas de riesgo como el ordenamiento territorial.
La iniciativa, coordinada entre la Secretaría de Gestión y Control Territorial, Secretaría de Seguridad y Convivencia y la Fiscalía, incluye operativos día y noche donde han recuperado 11.000 m² en áreas protegidas y de alto riesgo. “Nuestro foco son corregimientos como San Cristóbal, San Antonio de Prado y Altavista, y comunas como Manrique, Popular y Robledo donde más avanza esta problemática”, destacó el secretario Juan Manuel Velásquez.
El loteo ilegal una de las modalidades de estafa en Medellín representa apenas una arista del complejo problema de vivienda en la ciudad, cuya solución demanda coordinación entre instituciones y comunidad. La concejal Carrasquilla insiste en que, se debe buscar sancionar a las mafias que siguen apropiándose de terrenos públicos y privados, y es urgente crear alternativas habitacionales legales para la población vulnerable.
“La clave está en combinar prevención y oferta: proyectos que frenen las estafas y, al mismo tiempo, garanticen viviendas dignas”, enfatiza. Una visión que trasciende lo punitivo para abordar las causas estructurales del fenómeno.
¿Cómo denunciar?
Las víctimas de estafas inmobiliarias o loteo ilegal pueden presentar sus denuncias ante la Fiscalía General de la Nación a través de la plataforma virtual www.fiscalia.gov.co o en las sedes físicas de la entidad. Es fundamental aportar documentos como contratos, recibos de pago y pruebas fotográficas del terreno. La Personería de Medellín también ofrece asesoría jurídica gratuita para casos de usurpación o fraudes.
Haciendo clic en la imagen del mapa, conozca en detalle los puntos críticos de loteo ilegal en corregimientos y comunas de Medellín:
